Idyllen slår sprekker på Tjensvoll

Asgeir Bell og Le Roy Tonning i Tjensvoll Terrasse frykter at de må rive sine nye bad, og tape alle pengene, når hele borettslaget skal totalrenovere rørsystemet. Juristene er uenige om det er lov å pålegge beboerne å rive badet.

  • Ellen Kongsnes
  • Jon Ingemundsen
    Fotojournalist
Publisert: Publisert:

Mellom velstelte hager på Tjensvoll slår naboidyllen sprekker. Årsaken er dårlige rør som skyldes en tabbe da borettslaget ble bygget. Utskiftingen av alle rør vil koste 62–75 millioner og skaper splid når husleia stiger og alle 169 leilighetene må rive opp badene sine.

Avløpsrørene skal skiftes

Styreleder i Tjensvoll Terrasse IV, Marit Teigland legger ikke skjul på at populariteten blant borettslagsmedlemmene til styret er laber for tida. Det har vært et krevende år.

– Prosjektet har laget en del splid, sier styreleder Marit Teigland.

På utsiden ser det idyllisk ut i Tennisveien, Bandyveien og Hockeysvingen. Men bak de velholdte fasadene ligger konflikten mellom beboerne i blokkene på den ene siden og rekkehus og eneboliger på den andre.

Le Roy Tonning og Asgeir Bell trives veldig godt i borettslaget på Tjensvoll.
Men de stusser over det massive rørbytteprosjektet som vil koste opptil 75 millioner kroner.
Borettslaget består av 128 blokkleiligheter og 41 eneboliger og rekkehus.
Nå skal rørene skiftes ut i 169 bad, selv om det bare har vært problemer i noen.

Må han rive badet?

Rehabiliteringsprosjektet vil gi beboerne økte fellesutgifter på 600–960 kroner hver måned, opptil 11.500 per år.

Mellom de grønne fellesarealene på Tjensvoll ligger det 128 blokkleiligheter, 16 eneboliger i kjede og 25 rekkehusleiligheter som hører sammen i borettslaget Tjensvoll Terrasse IV.

Le Roy Tonnings rekkehus i Bandyveien har nylig fått nytt bad, som han har betalt selv. Nå lurer han på om han må rive badet fra 2018 som han betalte 190.000 kroner for.

Le Roy Tonning betalte selv 190.000 for oppussingen av badet for to år siden. Nå må gulv og vegger brytes opp og han får økte fellesutgifter, selv om han ikke har fått dokumentasjon på at rørene hans trenger å skiftes.

Han pusset opp i den tro at beboerne selv hadde ansvar for indre vedlikehold, slik han tolker vedtektene.

Alt ble gjort på forskriftsmessig måte, med profesjonelle håndverkere. Nå frykter han at flisene på gulv og vegg må rives opp og at han må betale for enda et nytt bad, selv om han ikke har bedt om det.

Styreleder i borettslaget kjenner problemstillingen.

– At vi har ulike boligtyper i borettslaget er utfordrende. I eneboliger og rekkehus har beboerne i større grad fikset skader selv, utenfor borettslagets organisering eller involvering, sier Teigland.

– Det ville blitt billigere for alle om borettslaget reparerte rørsystemet i de våtrommene som er skadet, i stedet for å rive ut rør som ikke lekker, mener Asgeir Bell.

Vannet lekker i garasjen

Hun legger til at oppussing av våtrom har skjedd i alle boligtypene siden 1978. Men det er bare i varierende grad byttet rør.

– Her vet vi at det er mørketall. Da skjer det at nyere bad må brytes opp igjen, sier Teigland.

I samme borettslag, i terrasseleilighetene i Tennisveien, sliter beboerne med rør som lekker og garasjeanlegg som drypper vann fra taket. Det koster borettslaget én millioner kroner årlig å holde lekkasjene i sjakk, ifølge styreleder Teigland.

– Jeg synes det er voldsomt å ta alle badene, på grunn av lekkasje i blokkene, sier Le Roy Tonning.

Teigland sier at styret er klar over at rørlekkasjer i eneboliger og rekkehus ikke gir samme, alvorlige følgeskader på andre boenheter, slik det er større fare for i blokkene.

– Per nå har vi identifisert rørproblemer i ett kjedehus, ett rekkehus og en oppgang i blokk. Her er det bare gjort midlertidige tiltak, opplyser Teigland.

Ingen oversikt over omfanget

Borettslaget fra 1978 har ingen oversikt over lekkasjer bakover til byggeår og mangler dermed dokumentasjon på omfanget av problemet med rør og sluk.

Forsikringsselskapet vil imidlertid ikke dekke kostnadene lenger. Derfor er løsningen bestemt: Alle vann- og avløpsrør og sluk i de 169 leilighetene i borettslaget skal byttes ut.

Renoveringen må finansieres med lån. Det betyr økte fellesutgifter. Samlet vil fellesutgiftene da bli på mellom 4800 kroner og 7300 kroner, avhengig av størrelse på leiligheten. Økningen har virkning fra neste regning, i oktober.

Hun anslår at 70 prosent av badene i borettslaget er 42 år gamle, og holder original utforming fra 1978. Anslaget er basert på en erfaringstall fra Sans Bygg, som er totalentreprenør.

Skeptisk til Oslo-dominans

– Mange gleder seg til å få oppgradert badet sitt og få veggmontert toalett. Særlig beboerne i blokkene, sier styreleder Teigland.

Hun mener informasjonen fram til beslutningen har vært god.

– Jeg har bare sittet i et halvt år som styreleder, og før det ett år som styremedlem. Det siste året har jeg jobbet natt og dag med prosjektet og informasjon til beboerne, sier hun.

At renoveringen skal utføres av et firma fra hovedstaden, der også Obos har hovedkontor, har vakt reaksjoner på Tjensvoll.

– Vi er blitt spurt om lokale entreprenører kunne blitt brukt, og de ble spurt. Men de valgte å trekke seg da de innså hvor kompleks gjennomføringen vil bli. Vi valgte de som har mest erfaring, og det gjør oss veldig trygge, sier styreleder Teigland.

Må vi ta alle bad?

Noen beboere mener imidlertid at rådene fra Obos Prosjekt er vel drastiske, og veldig kostbare.

– Vi kunne tatt utskiftingen av rør gradvis og tatt de mest vannskadde leilighetene først. Da hadde utgiftene blitt fordelt ut i tid og økningen i fellesutgiftene ville blitt mindre, sier Asgeir Bell i borettslaget.

– Samtidig kunne vi hoppet over dem som har pusset opp badene sine selv og som ikke har hatt lekkasjeproblemer. Dette gjelder spesielt i rekkehusene og eneboligene, som ikke har fellesanlegg, sier han.

– Det er mye dyrere å gjøre det gradvis enn å ta alt i ett, sier Steinar Håland, prosjektleder i Obos Prosjekt.

Ha minner om at Obos la fram ulike alternativer før generalforsamlingen bestemte seg for hvilken løsning de ville velge og at gradvis utskifting var ett alternativ.

– Rørutskifting skaper alltid debatt. Det er forståelig, sier Håland.

– Rørutskifting skaper alltid debatt. Det er forståelig.
Steinar Håland
Åge Pettersen.

Styret og beboerne bestemmer

– Styret står fritt til å velge rådgiver. Styret på Tjensvoll valgte Obos Prosjekt, som jeg vil mene er best i landet, sier kommunikasjonsdirektør i Obos, Åge Pettersen.

– Deretter har styret lagt forslagene fra Obos Prosjekt fram for generalforsamlingen, der flertallet har valgt ett av forslagene. Det er beboerne som er eiere, og det er de som bestemmer, sier Åge Pettersen.

Beboerne i blokkene har 128 stemmer, mens eneboliger og rekkehus har 41 stemmer. Dermed vil blokkene alltid kunne få flertall på en generalforsamling, sier Tonning og Bell, som utgjør mindretallet.

Frustrerte naboer

Både prosjektleder Håland og styreleder Teigland forstår frustrasjonen hos dem som nettopp har pusset opp selv.

– Hvis det kan dokumenteres at rør og sluk er skiftet ut de siste ti åra, kan vi diskutere å hoppe over badet i den boligen, sier Teigland.

– Vi forstår at mange i eneboligene er utålmodige. Men vi klarer ikke å gjøre denne vurderingen før det er deres tur i prosjektet, sier Håland. Blokkene er først på lista.

Han lover at de i Obos sin prosjektledelse skal være løsningsorienterte når de vurderer bad som er pusset opp i nyere tid, men Obos og Sans Bygg må forholde oss til tekniske forskrifter.

– Hvis dette stemmer, og er reelt, er det et stykke på vei, sier beboer Tonning.

– Men hvordan dokumenterer man at badet er grundig nok rehabilitert? Det er ikke vanlig å fotografere røropplegget før vegger blir kledd, sier han.

Le Roy Tonning har allerede pusset opp badet. Likevel vil borettslaget rehabilitere badet på nytt. Tonning frykter at han taper 190.000 kroner han har investert privat.

Fryktelig uheldige

Håland i Obos har vært på befaring i alle leilighetstypene og gått gjennom de originale konstruksjonstegningene, som Hetland boligbyggelag lagde den gangen. Etter hans vurdering har rekkehus og eneboliger samme rørløsning som blokkene, og de er underdimensjonerte.

– De har vært fryktelig uheldige med avløpsrørene som ble valgt den gangen, sier Håland.

– De har vært fryktelig uheldige med avløpsrørene som ble valgt den gangen.
Steinar Håland

– De fysiske vannskadene kommer frem i taket i garasjeanlegget, sier Håland.

Krangler om jussen

Håland så tidlig at det kunne bli en juridisk tvist innad i borettslaget mellom blokker og eneboliger. Derfor ba han styret om å gjøre en vurdering av den juridiske holdbarheten i å inkludere alle beboere i vedlikeholdsprosjektet.

– Både vår, styrets og juristenes vurdering er at prosjektet lovlig kan gjennomføres. Det har vi også lagt fram på informasjonsmøtene, før vedtaket ble gjort av generalforsamlingen om å gå for denne rehabiliteringsplanen.

«Vedlikeholdsansvar på felles rør» er stridens eple. Er rør i eneboliger felles når de ikke berører andre enheter? Nei, oftest ikke. Men noen steder går de gjennom bærende konstruksjoner, viser tegningene, ifølge Obos. Da vil interne rør i bolig være en del av fellesrørene, ifølge Obos sine jurister.

Tolker loven annerledes

– Det er ikke borettslagstanken vi vil til livs. Det er sløsingen og mangel på dokumentasjon i beslutningsprosessen, sier Asgeir Bell og Le Roy Tonning.

Asgeir Bell og Le Roy Tonning ser annerledes på det og får støtte fra advokat Yana Beate Totland i Huseiernes Landsforbund.

– Slik vi ser saken, kan ikke et borettslag bestemme at rørene i en enebolig eller rekkehus skal skiftes ut, sier Yana Beate Totland.

– Når det ikke dreier seg om rør som går gjennom boligen, men om rør som kun er knyttet til rekkehusboligen eller eneboligen, oppfatter vi faktum slik at det er boligeier som har vedlikeholdsplikten for rørene, sier Totland.

Følgen av dette er at et borettslag ikke har grunnlag for å kreve å få skiftet rørene i en enebolig eller rekkehus.

Det følger av borettslagsloven at borettslaget skal holde felles rør ved like og andelseieren skal holde rør i boligen ved like.

Totland mener at det i denne konkrete saken blir et veldig uheldig utfall for andelseierne som bor i rekkehus og eneboliger i dette borettslaget.

Yana Beate Totland

– Riving er sløsing

– Vi opplever også at dette er sløsing, både økonomisk og miljømessig. Å skrote nye og funksjonelle bad er ikke fornuftig, sier naboene Tonning og Bell.

Bell pusset opp badet sitt i 2009 og har slettes ikke behov for et nytt. Langt mindre betale med økte fellesutgifter for et bad han ikke har bedt om.

Asgeir Bell pusset opp badet sitt utenfor borettslagets regi i 2009.
Nå frykter han at flisene i gulvet må rives opp og veggen rives – og han får økte fellesutgifter uten at han har sett dokumentasjon på at rørene hans er ødelagt.
På vaskerommet i kjelleren må veggen brytes opp for at rørene skal byttes.

Teigland mener de har vært opptatt av gjenbruk. Prosjektet har klart å kutte 8 millioner i utgifter ved å ta vare på gammel innredning.

– Ellers måtte vi kastet brukbare møbler. Det er ikke bra ut fra et miljøhensyn, sier hun.

Bell og Tonning savner også dokumentasjon og åpenhet i prosessen rundt rehabiliteringen av borettslaget. De spør seg om det blir som å sette katten foran matskåla når entreprenøren, som har fått oppdraget, også er den som skal vurdere hvor stort oppdraget skal bli.

Sju informasjonsmøter

– Vi har hatt sju informasjonsmøter før generalforsamlingen. Og generalforsamlingen endte med 2/3 dels flertall, sier styreleder Teigland.

– Dokumentasjonen på behovet for rørbytte ligger på borettslagets hjemmesider og er i tillegg presentert på to informasjonsmøter, sier Håland i Obos.

– Det er samme type rør i eneboligene og rekkehusene. Og vi var nok litt uheldige da borettslaget ble bygget. Avløpsrørene er underdimensjonert, og den tekniske løsningen er ikke den beste. Vi har vurdert strømpe inne i rørene, slik andre borettslag har gjort, men det ville vært en dårlig løsning, sier Teigland.

– Rørene som må byttes er dessverre støpt inn i gulvene, noe som gjør jobben større. Og etterpå må vi gjenoppbygge badene, sier Teigland.

Rørene som må byttes er dessverre støpt inn i gulvene, noe som gjør jobben større.
Marit Teigland Styreleder Tjensvoll Terrasse IV
Marit Teigland, styreleder i Tjensvoll Terrasse IV.

Soltun er heldigere

To ganger har borettslaget Tjensvoll Terrasse IV stemt over forslag om å splitte opp blokker og eneboliger i separate borettslag, eller eventuelt egne regnskaper. Dette er imidlertid en veldig dyr og komplisert prosess som er blitt stemt ned hver gang det er foreslått.

Pål Gunnar Roalkvam

Naboborettslaget, Soltun på øvre Tjensvoll, er nok heldigere i så måte. Noen framsynte sjeler i Stavanger boligbyggelag, senere Bate, innførte tre regnskaper i Soltun allerede da borettslaget sto ferdig i 1978. Soltun er i dag Bates største borettslag med 523 boenheter. Styreleder Pål Gunnar Roalkvam i Soltun forteller at organiseringen har spart dem for mange diskusjoner gjennom tiårene.

– Det er genialt med vårt borettslag at vi etablerte tre ulike regnskaper allerede på 70-tallet, sier Roalkvam.

Både blokker og eneboliger er pusset opp, til ulike tider, i ulike prosjekter. I 2008 ble fasadene på alle blokkene i Soltun pusset opp for 50 millioner kroner. Borettslaget hadde ikke egenkapital og måtte ta opp lån. Denne utgiften ble kun belastet blokkene.

– Vi fikk gode økonomiske råd fra Bate. Fellesutgiftene ble økt gradvis, slik at prissjokket ikke ble så stort. I dag ligger fellesutgiftene i blokkleilighetene på mellom 4500 og 6500 kroner, avhengig av størrelse. De dekker vaktmester, vedlikehold, tv -og internett, forsikring og kommunale avgifter, sier Roalkvam.

I fotball har vi en Obos-liga, men vi har ingen Bate-liga. Jeg er glad for at fellesutgiftene i vårt borettslag ikke brukes til elitefotball.
Pål Gunnar Roalkvam

Han tror det er en vesensforskjell på drift og kultur i de to medlemsorganisasjonene Bate og Obos.

– I fotball har vi en Obos-liga, men vi har ingen Bate-liga. Det sier en del om pengeprioritering. Jeg er glad for at fellesutgiftene i vårt borettslag ikke brukes til elitefotball, sier Roalkvam.

– Vi har ett organisasjonsnummer i Brønnøysund, og ett regnskap utad. Men internt har vi tre.

Også Soltun har hatt lekkasjeproblemer på grunn av sprekker i avløpsrørene. Men de tekniske løsningene i de to borettslagene er ikke sammenlignbare, ifølge Roalkvam.

– Vi har en sjakt i veggene der rørene går. Derfor er det nok å rive en vegg for å bytte rør, sier styrelederen i Soltun borettslag de siste 16 åra.

I fjor ble en lignende rehabilitering gjort i Bate-borettslaget Solhøgda ved Saxemarka. 86 år gamle Anne Karin Lima måtte da gå på brakkerigg i en måned mens arbeidet pågikk.

Obos vs. Bate

Borettslaget består av 128 blokkleiligheter og 41 eneboliger og rekkehus. Nå skal rørene skiftes ut i 169 bad, selv om det bare har vært problemer i noen.

Styreleder Teigland er godt fornøyd med sin medlemsorganisasjon.

– De har en enorm spesialkompetanse som vi ellers ikke ville fått. Gjennom Obos Prosjekt har vi fått solid hjelp til analyser og rapporter, og ikke minst i gjennomføring av informasjonsmøter hvor kompliserte rapporter presenteres på en forståelig måte. De skjønner borettslag, kjenner loven og har vært til uvurderlig hjelp i prosessen, sier Teigland.

Heier på fellesskapet

– Det er ikke borettslagstanken vi vil til livs. Det er sløsingen og mangel på dokumentasjon i beslutningsprosessen, sier Tonning.

Bell og Tonning ville heller bidratt til fellesskapet og beholdt sine egne bad.

– Jeg ønsker heller å ta en mindre husleieøkning for å løse problemene i blokkene, sier Tonning og får støtte fra Asgeir Bell i enebolig.

– Siden husleieøkningen ville kommet til alle likevel, bestemte vi etter en lang prosess at vi ville ta alle enhetene når vi først var i gang, sier Teigland.

Styreleder Teigland vedgår at det ble vurdert underveis om de skulle droppe rekkehusene og eneboligene og bare skifte rørene i blokkene. Her er det foretatt en grundig økonomisk, faglig og juridisk evaluering, ifølge styreleder.

– Men vi har felles økonomi i borettslaget. Og majoriteten av beboerne ønsker å ta denne oppgraderingen, sier Teigland.

Hver leilighet har ett bad, ett toalett, pluss vaskerom. Vann- og avløpsrør må skiftes i alle våtrom.

Våtrommene skal «tilbakestilles» heter det i prosjektbeskrivelsen. Men i praksis innebærer det en oppgradering: Alle får fliser på gulv og vegg, samt veggmontert toalett.

Brakkedo i fem uker

Midtveis i Tennisveien, med blokker på én side og eneboliger i kjede på den andre, står den midlertidige brakkeriggen med dusj og toalett til beboerne. Hver enhet må bruke denne i stedet for eget bad i fem uker.

Rehabiliteringen er vedtatt og begynner 28. september. Terrasseblokkene står først i køen. Deretter rekkehusene. Eneboligene tas til slutt, neste vår.

Alle leiligheter mister tilgangen til eget bad og toalett i fem uker. Gulv og fliser må hogges opp. I blokkene vil rehabiliteringen også berøre fellesareal.

Alle våtrom i 169 leiligheter i borettslaget Tjensvoll terrasse skal bytte rør det neste året. Ikke alle er fornøyd med akkurat det.

– Mange er bekymret, men majoriteten gleder seg til vi er i mål, sier styreleder Teigland.

Men det er også mange som gruer seg til bråk, støv og stengt bad i fem uker.

– En del beboere har sagt at de vil flytte på hotell eller til familie mens arbeidet pågår i deres leilighet, opplyser Teigland.

Hotellopphold må beboerne i tilfelle betale selv.

– Det settes opp tre toalett -og dusjanlegg på området. Det kan også bli en mulighet for bærbart toalett i leiligheten, som tømmes daglig, for dem som har vanskelig for å bevege seg langt, sier Teigland.

Ved gjesteparkeringen bak blokkene i Tennisveien står brakkeriggen der arbeidsfolka fra Sans Bygg skal holde hus i et år mens rehabiliteringen pågår.

LES MER:

Les også

For femti år siden bestemte kommunen seg for å bygge 2000 nye hjem på Tjensvoll. Noen har bodd der siden boligområdet ble til.

For femti år siden bestemte kommunen seg for å bygge 2000 nye hjem på Tjensvoll.
Les også

– Når OBOS setter miljøaspektet til side

DEBATT: Besparelser i 10-millioner-klassen er ikke urealistisk.
Publisert:
  1. Bolig
  2. Obos
  3. Oppussing
  4. Tjensvoll
  5. lekkasje

Mest lest

  1. Slottet i Sirdal åpner i høstferien

  2. Bonde må i fengsel: De nyfødte lammene lå på våt møkk

  3. Neste uke flyttes koronavaksineringen i Stavanger

  4. Meteorologen: – Pakk ned tram­polinen. Det meldes liten storm