Offentlige og private bygge­prosjekter – og kostnader

KRONIKK: Kan offentlige byggherrer være like kostnadseffektive som private aktører?

Den nye KF Skolen i Stavanger i august 2021.

Debattinnlegg

  • Sjur Elling Hana
    Sjur Elling Hana
    Administrerende direktør, Backe Rogaland AS
Publisert: Publisert:

I et debattinnlegg i Aftenbladet 2. mai i år spør Torstein Gjesteland om hvorfor offentlige bygg tilsynelatende er mye dyrere å bygge enn tilsvarende private.

Dette er selvsagt en sannhet med modifikasjoner, men han har selv helt fersk erfaring fra bygging av KF skolen i Stavanger, som i april vant prisen Årets skolebygg 2022. I tillegg til å vinne denne prisen, hadde prosjektet svært lave byggekostnader.

Det finnes selvsagt ikke enkle svar på dette spørsmålet, for det er åpenbart mange forskjellige prioriteringer og kostnadsdrivere i alle byggeprosjekter.

Jeg har ikke fasiten Gjestelands spørsmål, men i lys av at Backe Rogaland har hatt totalansvar for både KF Skolen og Kleivane skole i Sandnes – som også var nominert til Årets skolebygg – kan jeg si litt om prisforskjell på akkurat disse to skolene.

Først og fremst er det slik at det er to flotte skoler, som blir gode arbeidsplasser for alle som jobber der og som går på skole der. Det er også slik at begge har mye lavere byggekostnader enn det vi kan si er «normalkostnad» for skoler i Norge.

Les også

Torstein Gjesteland: «Sløser kommunene når de bygger nytt – eller må det være så dyrt?»

Noen forskjeller

Korrigert for tomte- og byggherrekostnader, som ikke inngår i de tallene jeg har oversikt over, ble prisen for bygging av KF Skolen om lag 25.200 kr pr. m². Kleivane skole kostet på sin side om lag 29.700 kr pr. m². En differanse på knappe 4500 kr pr. m² skolebygg.

Det er noen naturlige forskjeller i prosjektene sine forutsetninger, som gjør at Kleivane fikk litt høyere byggekostnader.

  1. Kleivane skole har mye større tomt og et omfattende uteområde. Arbeidene med dette og tilhørende utrustning koster mye.
  2. Tomteforholdene på Kleivane var mer krevende. Blant annet var det behov for store masseforflytninger, omlegging av gamle rør, fremlegging av strøm osv. Det var også noen viktige vernekrav som måtte ivaretas.

Samtidig er det konkrete grunner til at noen bygg blir «vinnerprosjekter» med lavere byggekostnader – og at det ofte er de private byggherrene som får mest for pengene.

Den nye Kleivane skole i Sandnes fotografert i august 2021.
Offentlige byggherrer bør
i større grad sende ut åpnere
forespørsler hvor funksjonene
blir styrende for besvarelsene.

Gjennomføring og samhandling

Torstein Gjesteland er inne på noe når han peker på prosessene. Det er i praksis ikke forskjell på prisene på byggematerialer. Gips koster det gips koster. Det betyr at byggets utforming og gjennomføringsprosessene gjør de store prisforskjellene. Du sparer penger ved å bruke så lite materialer som mulig – og ved å bygge så effektivt som mulig. Begge deler er avhengig av gode samhandlingsprosesser.

For Kleivane og KF Skolen sin del, kan jeg peke på noen elementer som ga lave priser for begge prosjektene, uten at dette rokket ved kvalitet og estetikk:

  1. Effektive bygg. Arkitektene våre har sammen med byggherren og oss klart å tegne bygg med lite «dødt areal». Det blir lite skole av ganger og trapperom.
  2. Begge byggene var utført i totalentreprise med en ansvarlig totalentreprenør som hadde hele ansvaret for at bygget faktisk blir som avtalt.
  3. Begge skoleprosjektene hadde kunder som ga stor plass for kreative prosesser hvor gode innspill ble fremelsket og belønnet.
  4. Ufravikelige, men realistisk budsjett. For eksempel var KF Skolen helt tydelig på hva de hadde av penger til gjennomføring av prosjektet. Det var ikke rom for endringer som ikke ble spart inn på andre områder.
  5. Det ble i stor grad brukt ferdige byggeelementer på prosjektene. På KF Skolen ble det f.eks. brukt massivtre som byggeprinsipp. Teknikken krever også at du planlegger og prosjekterer før du bygger. Planlegging hindrer feil og gjør deg mer effektiv. Videre er det et bærekraftig og miljøvennlig konsept som har helt unike egenskaper for inneklimaet
  6. Dyktige fagfolk i alle ledd, som stolte på hverandre – og som hadde det gøy på jobb. At det er rom for de gode ideene, og at partene stoler på hverandre, åpner for en grenseløs kreativitet. Dette får du faktisk ikke til om du er en kritisk lurendreier.
  7. Alle er «i samme båt». I totalentrepriser er entreprenørene tidlig med i prosessen. De kan da bidra aktivt med å finne de gode løsningene. Entreprenørene gir tidlig innspill på hva som er kostnadseffektivt – uten at løsningene går på akkord med kravene til pris, bærekraft og estetikk.
  8. Søkelys på Bærekraft og HMS. Skal du oppnå at folk kommer hele hjem, og at du ikke skader omgivelsene, må du planlegge. Planlegger du godt, blir prosjektene også kostnadseffektive.

Erfaringene fra bygging av KF Skolen og Kleivane skole er derfor at både private og offentlige byggherrer kan bygge kostnadseffektivt. Både Sandnes kommune og KF Skolen evnet hver på sin måte å legge til rette for gode prosesser som åpnet for godt samspill. På denne måten fikk begge to gode bygg til en lav pris.

Åpne forespørsler

Jeg tenker derfor at det er «bevist» at det er mulig for offentlige byggherrer å oppnå det samme som private aktører. Dette forutsatt at de har sam­spills­kon­trakter og gjen­nom­førings­metoder som åpner for gode og kreative prosesser.

Vårt innspill i den anledning er at de offentlige byggherrene er tydelige på hva de vil ha, men at de ikke detaljbeskriver prosjektene i anbudsfasen. De bør i større grad sende ut åpnere forespørsler hvor funksjonene blir styrende for besvarelsene. Samtidig bør de benytte samspillsmodeller som åpner for at aktørene i prosjektet får lov å bidra med sin spisskompetanse, i alle faser av prosjektet.

Les også

  1. Bekymret over manglende byggekontroll

  2. «Det er mulig intensjonen er å trette ut bolig­eierne til de ikke lenger orker å kjempe videre»

  3. Dette mener Byggmester­forbundet er løs­ningen på omfattende bygge­slurv

  4. Halv­annen måned etter inn­flytting var leilig­heten øde­lagt av lekkasje

  5. Ansvaret for byggeslurv må plasseres der det hører hjemme, hos utbyggerne. Bustadoppføringslova bør skjerpes!

Publisert:
  1. Bygg og eiendom
  2. Byggeindustri

Mest lest akkurat nå

  1. Fra 1. juli blir det ny nettleie. Slik kan du påvirke strømregningen

  2. – Før var Randaberg et lite bondesamfunn, nå er vi en moderne og urban landsby

  3. 19 kunstnere mister arbeidsplassene sine i Stavanger sentrum

  4. Egil Ingve Larsen er død

  5. – Det beste dei klarte på SUS den kvelden, var å pressa ei sjuk jordmor på vakt. Det er ikkje godt nok

  6. TV 2-journalist beklager egen oppførsel