Når OBOS setter miljøaspektet til side

DEBATT: Besparelser i 10-millioner-klassen er ikke urealistisk.

Publisert: Publisert:

På Tjensvoll i Stavanger ble det på 1970-tallet bygd et stort antall boliger, fordelt på flere borettslag med blokker, rekkehus og småhus. Foto: Kristian Jacobsen

Debattinnlegg

  • Asgeir Bell
    Sivilarkitekt MNAL og beboer

I borettslaget vårt, OBOS Tjensvoll Terrasse IV, er det 128 blokkleiligheter, 16 kjede- og 25 rekkehus – alle tatt i bruk i 1978. På Tjensvoll i Stavanger er det fem–seks borettslag med liknende bygningsmasse. Flere av dem har fireetasjes blokker og småhus.

Lekkasjer fra terrassene er ikke et ukjent problem i denne blokk-typen på Tjensvoll. Vi er ikke et unntak, og ofte er det vanskelig å kartlegge disse lekkasjene.

Vedlikeholdsplan

I vårt borettslag ble det for en tid tilbake også fokus på rør-problemer til våtrom (sanitær-rør). Det er spesielt et innstøpt avløpspunkt der flere bend møtes (omtalt som «kulepunkt») som over tid kan sprekke på grunn av temperaturforskjell i rørene.

Styret engasjerte ved årsskiftet 2018/2019 OBOS Prosjekt AS til å se på saken. En vedlikeholdsplan ble utarbeidet. I borettslaget er vi ikke kjent med planens innhold utover de konklusjonene som styrets valgte tiltak bygger på, og som har blitt presentert på en rekke info-møter i høst 2019 og våren 2020.

Borettslagets økonomiske situasjon tilsa at det ble lagt opp til målrettede reparasjoner i en 10-års periode. Da er lagets banklån nedbetalt. Styret har nok vurdert målrettede reparasjoner, men OBOS Prosjekt har fått tilslutning til en total utskifting av alt rørsystem i hele borettslaget samt nedriving av alle våtrom med påfølgende oppbygging.

På Østlandet har OBOS Prosjekt sammen med selskapet Sans-bygg spesialisert seg på denne typen tiltak, og det er denne duoen som nå foreslås valgt. Oftest er det eldre blokker det da er snakk om. Referanseprosjektet vi har fått oppgitt er fra 1957 (Hamar).

Kan bli billigere å snu

Det er problematisk at styret har valgt å kjøre prosessen med dette konseptet så langt før grunnlaget for hvilke tiltak vi bør velge fastlegges av generalforsamlingen. Velger vi en annen strategi, har borettslaget mistet ett år i framdrift for tiltak og flere hundre tusen i utgifter til prosjektering og anbudsinnbydelse.

Men det kan er likevel bli mye billigere å snu. Der laget så langt kan ha mistet flere hundre tusen kroner, kan den enkelte andelseier spare et tilsvarende beløp på en annen metode og på avgrensing av prosjektet. De som lar seg friste av et nytt bad som i markedet ville koste ca. 200.000 kroner, må gjennom dette prosjektet ut med ca. 500.000 betalt over 30 år.

Åpenbare svakheter

Svakhetene i styrets innstilling til generalforsamlingen i Tjensvoll Terrasse IV 15. juni er påfallende:

  • Sirkulærøkonomi: Det foreligger ingen miljøregnskap for dette prosjektet. Sirkulærøkonomi, som i dag vinner terreng i alle deler av bygge- og produktsektoren, betyr at gjenvinning skal være et prioritert mål, og at det som kan brukes skal få forlenget levetid.
    Det foreligger heller ingen kvalitetssikring av OBOS Prosjekts konklusjoner.
  • Rentenivå og pris: Styret har lagt fram en økonomisk plan der det billigste alternativet gir en månedsleie på nærmere 8000 kroner for de største leilighetene/boligene.
    Men planen bygger på et tilbud om en rente som er ca. halvparten av rentenivået for tre måneder siden («koronarente»). Alle realistiske vurderinger tilsier at rentenivået om to–tre år er tilbake til det doble. Hva blir månedsleiene da?
  • Feil bruk av tabeller: Kjede- og rekkehusene har ingen skader, men tas med siden rørene er like gamle som i blokkene. OBOS Prosjekt bruker Sintefs tabeller for anbefalt brukstid. Ved henvendelse til Sintef påpeker de at tabellene ikke kan brukes slik, og at rør bare kan nullstilles (erklæres kondemnert) på grunnlag av en konkret undersøkelse. Rørene vil sannsynligvis holde i 20–30 år til med den vannkvaliteten vi har i Stavanger – trolig lenger.
    Og om ett eller to røropplegg i en bolig svikter i en slik periode, er det en helt annen sak å vedlikeholde disse enn i integrerte leiligheter i blokk.
    Dessuten gjør vedtektene det klart at røropplegget i disse boligene er andelseiers ansvar.
Les også

Borettslag gir korona-rabatt på leien

Utsettelse kan lønne seg

Generalforsamlingen bør utsette denne saken og kreve en bedre utredning. Skulle vi likevel finne ut at dette må gjøres, vil vi tape vel en halv million i prisøkning. Men besparelser i 10-millioner-klassen er ikke urealistisk ved å velge andre metoder og avgrense prosjektet.

Ødeleggelsene i blokkene vil også være svært store etter denne metoden. Et annet borettslag på Tjensvoll (OBOS, Tjensvoll Terrasse I) har avvist metoden fordi de mente det ble for dyrt. Å områ seg med de andre borettslagene på Tjensvoll kan gi viktige innspill i vår situasjon.

Publisert:

Les også

  1. Tok grep da farens barndomshjem forfalt: – Dette var mitt ferieparadis

  2. Brødrene drar på 500 visninger i året: Her er deres beste tips til førstegangskjøpere

  3. Her er tingene de aldri kvitter seg med

  4. Totalrenoverte hagebyhuset: – Det tok fire og en halv måned, så fikk vi et «nytt» hus

  5. Flere og flere blir byutviklere, initiativ fra beboere virker

  6. Ukjent riking bak gigantutbygging på Forus til 2,5 milliarder

Mest lest akkurat nå

  1. Punktering skaper utfordringer på E39

  2. Politinatten: Beboere våknet av tyv som ville inn

  3. – Hurtigruten er selve symbolet på det nye Norge: Luksus på øvre dekk, fattigdom og frykt hos de som driver maskineriet

  4. Mamma Ingebrigtsen ble forferdet over Jakobs løp: – Han er tross alt 20 år i dag og må få bestemme selv

  5. Fjellklatrere hentet opp av redningshelikopter

  6. I november kan du ta selvkjørende buss i Stavanger sentrum

  1. Tjensvoll
  2. Økonomi
  3. Bolig