Oslos minileiligheter går for opp mot 160.000 kroner kvadratmeteren
De minste Oslo-leilighetene kan både gi høy gevinst og store tap ved salg. Unge bør vurdere om de kan bo der lenge nok når de vurderer kjøp av minileilighet, mener sjeføkonom.
Denne artikkelen er over to år gammel– Det er et unormalt trykk nå, men jeg føler det begynner å stabilisere seg nå som utbudet blir større, sier eiendomsmegler Mick Rødsten i Privatmegleren.
Han og eiendomsmeglerfullmektig Sigurd Birkelund venter på at folk skal dukke opp på visning på en 22 kvadratmeter stor ettroms på Majorstuen. Men i 25 grader og strålende augustsol er det kun én interessent og E24 som holder meglerne med selskap denne dagen.
Rødsten forteller at de ikke er bekymret - i helgen var det ti interessenter innom visning. Han venter at leiligheten minst vil gå til prisantydning på 2,83 millioner kroner – rundt 128.000 kroner per kvadratmeter.
– Leiligheter som denne går gjerne over prisantydning – noen ganske mye. Men vi prøver å treffe markedet når vi setter pris, sier Rødsten.
Boligmarkedet har hatt flere historisk gode måneder etter at coronapandemien satte en kortvarig brems på boligsalg. I juli steg prisene nominelt med 0,4 prosent nasjonalt og 0,6 prosent i Oslo.
For de aller minste leilighetene er kvadratmeterprisene nå skyhøye.
Ifølge prisstatistikk fra DNB eiendom har prisene på leiligheter under 30 kvadratmeter i Oslo steget med 67 prosent siden 2014, mot 52 prosent for en gjennomsnittlig leilighet i samme by.
157.000 kroner for én kvadratmeter
Da E24 kartla markedet tirsdag 11. august, lå det 64 leiligheter under 30 kvadratmeter ute til salgs på Finn.no. Kun syv av disse hadde en kvadratmeterpris under 100.000 kroner – altså 10,9 prosent.
Dyrest var en 19 kvadratmeters leilighet på Grünerløkka med totalpris på 2.987.137 – altså 157.218 kroner per kvadratmeter.
Den laveste kvadratmeterprisen hadde en 29 kvadratmeter stor leilighet på Ammerud i Groruddalen. Med en totalpris på 2.370.516 kroner ligger kvadratmeterprisen på 81.742 kroner.
– Det har vært veldig stor interesse for leiligheter under 30 kvadratmeter de to månedene, spesielt innenfor ring 3. Mye av grunnen er de lave rentene, sier eiendomsmegler Konstantin Karlsson i Nordvik.
Boligprisoppgang og rekordomsetning i juli
Han har solgt rundt 60 leiligheter under 30 kvadratmeter de siste par årene. Nylig satt han prisrekord i et borettslag på Bjølsen da han solgte en 17 kvadratmeter stor leilighet til 2.673.000 kroner – rundt 157.000 kroner per kvadratmeter.
Karlsson merker seg at også flere investorer er på vei inn i markedet nå som rentene er lave samtidig som prisene stiger.
– Det gjelder spesielt på eierseksjoner. Der er det mange som tenker det kan være lurt å kjøpe sekundærbolig og leie ut. På andelsleilighetene er det stort sett studenter, førstegangskjøpere og pendlere som kjøper – eller foreldre som investerer for barna sine, sier Karlsson.
Han tror prisene vil holde seg på et høyt nivå eller stige dersom det ikke skjer noe med renten eller restriksjoner for boliglån.
– Litt mer lotto
Å kjøpe i den aller minste boligkategorien har både fordeler og ulemper.
Sjeføkonom Nejra Macic i Prognosesenteret påpeker at disse leilighetene svinger mer i pris enn de mellomstore på mellom 60 og 90 kvadratmeter.
– Det er litt mer lotto eller risikosport. Det er både høyere sannsynlighet for å selge med tap og for å selge med stor gevinst enn det er for de mellomstore og største boligene, sier Macic.
Ifølge tall fra Prognosesenteret har det de siste 12 månedene blitt solgt 550 boliger under 30 kvadratmeter i Oslo – disse hadde i snitt vært eid i 49 måneder før de ble solgt. Salgstallene baserer seg på tinglysninger registrert i grunnboken i perioden.
16,5 prosent av disse selgerne endte med å selge med tap – mot 10 prosent for alle boligtyper samlet i Oslo.
Samtidig er de minste leilighetene øverst på listen over dem som har hatt en årlig bruttoavkastning, altså prosentvis verdiendring for boligen hvert år den er eid, på ti prosent eller mer.
Hele 20 prosent av dem som eide en leilighet i Oslo på under 30 kvadratmeter de siste 12 månedene har fått årlig bruttoavkastning på over 10 prosent mens de har eid. For mellomstore og store boliger er andelen på 11 prosent.
Unge taper mer
Macic peker på høyere andel av investorer i markedet for de minste leilighetene som en av årsakene til at disse svinger mer i pris enn andre.
Lave renter og eiendom som «tryggere havn» enn aksjemarkedet i krisetider kan bidra til at flere investorer nå i større grad kjøper seg inn i disse småleilighetene.
– De typiske investorene i boligmarkedet har gjerne høy inntekt og mye kapital, samtidig som de er lite rammet av pandemien og påfølgende arbeidsledighet. Tall fra Nav viser at det er i lavinntektsgruppene ledigheten har økt mest, sier Macic.
Linda Johansen var på nippet til å gi opp gründerdrømmen. Men nå renner millionene inn.
Samtidig eier gjerne investorer til de ikke lenger ser et potensial for vekst i markedet. Unge førstegangskjøpere selger ofte disse små leilighetene ganske raskt.
– Det kan tenkes at unge mennesker er overrepresentert blant dem som taper på boligsalg, fordi de har kortere eiertid per bolig. En god tommelfingerregel er at man må bo i minst tre år for å dekke inn transaksjonskostnadene ved boligkjøp- og salg, sier hun.
Derfor kan en veldig liten leilighet være et risikabelt kjøp for unge.
– Mange unge skynder seg inn på markedet og tror de er sikret gevinst bare de kommer seg inn. De kjøper ofte boliger som er for små til at de blir boende lenge nok til å tjene på kjøpet, sier Macic.
